Что такое «долевое строительство»? И чем договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома отличается от договоров совместной деятельности и строительного подряда?
Покупка квартиры в строящемся доме — выгодный способ вложения финансов. Большинство украинцев предпочитает оплачивать квадратные метры еще на стадии закладки фундамента. Это очень удобно, поскольку есть возможность оплачивать жилье в рассрочку до введения новостройки в эксплуатацию. Да и предлагают такие апартаменты намного дешевле, чем в уже выстроенном здании. Большой плюс — договор можно заключить напрямую с застройщиком, без участия посредников.
Долевое участие в строительстве: цели и обязанности сторон
Один из основных способов покупки квартиры в строящемся жилом комплексе — заключение договора долевого участия в строительстве. Цель такого договора — получение в собственность жилплощади в результате внесения необходимой суммы денег в доле с лицом, привлекающим инвестиции. Согласно сделке, застройщик обязуется построить объект или же организовать его строительство в установленный период, после чего передать часть дома (долю) инвестору для оформления права собственности на квартиру. Дольщик же со своей стороны обязуется в срок сделать финансовые вложения (финансировать в строительство определенную сумму) и принять свою долю.
Современная конструкция договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома берет начало с 90-х годов прошлого столетия. Например, в те времена Жилищным кодексом (в частности, статьей 27) был предусмотрен механизм долевого участия в возведении зданий, оформлявший деловые отношения между различными организациями. При этом жилплощадь распределялась пропорционально доле участия предприятий в строительстве объекта.
Долевое строительство: какие риски?
Долевое строительство получило в Украине широкое распространение. Застройщики привлекают финансовые средства инвесторов и на эти деньги возводят жилые комплексы. После этого апартаменты в доме переходят в собственность всех дольщиков. Казалось бы, все просто и взаимовыгодно. Но как на самом деле обстоят дела?
Дело в том, что правовой статус договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома не определен законодательством. Такой документ не упоминается ни в ХКУ, ни в ГКУ. Правда, это не значит, что данный договор противоречит действующему законодательству. Его заключение является возможным в силу принципа свободы договора, предусмотренного статьей 3 Гражданского кодекса Украины.
Договор долевого участия в строительстве содержит элементы, присущие сразу нескольким видам договоров, поэтому может квалифицироваться как смешанный договор, согласно статье 628 ГКУ. В частности, он вмещает положения следующих документов:
договора поручения и/или комиссии, агентирования;
договора о совместной деятельности;
договора доверительного управления активами;
договора купли-продажи имущественных прав;
договора строительного подряда.
Договор долевого участия является первым документом, который оформлял отношения двух сторон: застройщика и заказчика. Позже появился инвестиционный договор. По технике написания и объему регулирования отношений он мало чем отличался от первого документа. Таким образом, можно сделать вывод, что с юридической точки зрения любой договор долевого строительства является инвестиционным. Подтверждением этого служат разъяснения Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре в 2004 году: «Договоры относительно привлечения средств на строительство жилья, в том числе предусматривающие долевое участие в строительстве жилья физических и юридических лиц, относятся к договорам инвестиционной деятельности, которая регулируется Законом Украины «Об инвестиционной деятельности». Таким образом, главным нормативным актом, регулирующим деятельность по договору долевого участия, является Закон об инвестиционной деятельности.
Для согласования условий о предмете договора обе стороны должны указать характеристики возводимого объекта: его адрес, точное расположение на земельном участке, целевое назначение, общую площадь, этажность, наличие лифтов, балконов, подвалов, гаражей, мансард и т. п. Чем детальнее будет описан новострой в документах, тем лучше.
Нужно быть готовыми к тому, что во время строительства площадь объекта может уменьшиться или увеличиться. В случае увеличения площади квартиры (определяется по результатам обмера, проводимого техником БТИ) дольщик обязан доплатить разницу за каждый дополнительный квадратный метр. Это условие указывается в договоре.
Стоимость в документах о долевом строительстве, как правило, определяется через цену одного квадратного метра жилплощади, которую должен получить инвестор. Следовательно, указывается, что общий объем капиталовложений определяется исходя из размера недвижимого имущества, переданного дольщику.
Неисполнение или ненадлежащее выполнение стороной обязательств влечет за собой взыскание убытков, причиненных этими действиями другой стороне. Договором предусматриваются штрафные санкции за нарушение обязанностей. Ответственность инвестора — невыполнение или ненадлежащее исполнение финансовых обязательств. В таком случае он должен уплатить неустойку и возместить убытки, что не освобождает его от дальнейшего исполнения обязанностей, согласно договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Долевое участие в строительстве: выводы
Как видим, к вопросу покупки жилья через инвестирование строительства жилого комплекса нужно подходить ответственно и осторожно. Будущий дольщик должен внимательно проверять все документы и ознакомиться со всеми условиями договора. Если вы впервые планируете приобретать квартиру в новостройке по схеме долевого участия, лучше всего обратиться за помощью к юристу, который позволит избежать проблем в будущем.
