Как приобрести недвижимость за рубежом и не стать жертвой международных мошенников

Приобретение недвижимости за рубежом — дело, в котором без юридического и риэлторского сопровождения не обойтись. Это как раз тот случай, когда, с одной стороны, сэкономив несколько тысяч долларов, потом можно потерять сотни тысяч.

С другой — на иностранцах, покупающих заграничную недвижимость, не зарабатывают только ленивые, и иногда платить дважды приходится еще до заключения сделки.

Поиск объекта
Информацию о квартирах, офисах, виллах и участках за рубежом без особых проблем можно найти в интернете. Однако предложение непосредственного продавца — редкость. В большинстве объявлений указаны координаты риэлторских агентств, в лучшем случае — нанятых продавцом, в худшем — получивших сведения об объекте от других посредников. Очевидно, что длина цепочки посредников между продавцом и покупателем напрямую влияет на затраты последнего.

Комиссионные одного агентства, задействованного в цепочке, колеблются от 0,5 до 6% стоимости объекта. В том случае, если риэлтора нанимает продавец, комиссионные, как правило, включаются в цену. Заметим в этой связи, что у многих строительных и девелоперских компаний Испании, Италии и Кипра есть официальные представители в Киеве — нанятые или специально созданные агентства для стимулирования продаж.

Если же речь идет о вторичном рынке, то агентство, контактирующее непосредственно с продавцом, целесообразнее искать в интересующей вас стране. Можно задействовать в процессе поиска местное объединение риэлторов. Обычно информацию об участниках рынка ассоциации предоставляют бесплатно.

Безусловно, сам факт участия в профессиональном объединении не гарантирует добросовестности риэлтора, но если он вообще не входит в состав ассоциации, то принимать его предложения достаточно рискованно. Потенциальные источники информации об агентстве: местная торговая палата, консул Украины, другие инвесторы и посредники.

Нередко риэлторские услуги предоставляют туристические агентства, их географическая специализация — консалтинг и торговля недвижимостью в Болгарии, Турции и на Кипре. Большинство турфирм-риэлторов работают не напрямую с продавцами, а с местными посредниками.

Перед офертой
Выбрав подходящий объект и убедившись в том, что риэлтор не авантюрист и не крайнее звено в длинной цепи посредников, необходимо выяснить, каковы особенности покупки недвижимости нерезидентами и какие формы собственности существуют в определенной стране. Общие сведения по этому поводу можно получить самостоятельно, а позже заказать соответствующую справку в международной юридической компании.

Следует учесть, что в некоторых государствах нерезидент не может быть субъектом права собственности на объекты недвижимости и/или землю. Если такой запрет существует, то следует выяснить, распространяется ли он на юрлиц.

К примеру, в Чехии (где продажа квартир и коттеджей запрещена только физлицам-нерезидентам) при покупке объектов юрлицами, зарегистрированными иностранцами, оформляют договоры аренды участков, на которых они находятся. Соответственно, в таких странах важно заблаговременно ознакомиться с порядком расторжения договоров аренды и землепользования.

Если арендодатель — не частный собственник, а госструктура или муниципалитет, то от приобретения объекта недвижимости лучше отказаться. В этом убедилась Наталья Леммах, директор украинского представительства компании International Legal Services, купившая прошлым летом дом на муниципальной земле близ Праги.

Буквально два месяца назад договор аренды был расторгнут, и участок приобрела чешская фирма для строительства логистического центра. Новый собственник земли намерен снести дом и компенсировать юрлицу, зарегистрированному в Чехии гражданкой Украины, стоимость здания. Сумма компенсации, определенной чешскими оценщиками, г-жу Леммах не устраивает.

Отсутствие прямого запрета на продажу недвижимости иностранцам в ряде случаев компенсирует наличие ряда преград. Рассказывает Татьяна Лященко, директор компании Oxford Group: «К нам за юридической консультацией обратился гражданин Украины, желающий купить виллу на небольшом греческом острове. Греки, с которыми мы раньше не работали, готовы были заключить сделку, несмотря на то, что остров находился в приграничных водах.

Для покупки такой недвижимости местные законы требуют от нерезидентов разрешение Минобороны Греции. Получить такой документ довольно трудно (процесс может затянуться на полгода), а если речь идет об объекте на приграничном острове — практически невозможно.

Тем не менее предприимчивые греки обещали оформить сделку в течение двух месяцев и, называя разрешение простой формальностью, просили предоплату. Не знаю, скольким доверчивым иностранцам «продали» эту виллу, но уверена, что ни один из них не смог зарегистрировать право собственности на нее».

Прежде чем принять решение о покупке, нужно выяснить также, какие именно права продавец собирается передать покупателю. Скажем, квартиры в лондонских новостройках продают, как правило, только в leasehold. Этот вид владения (в отличие от полноценной частной собственности — freehold) сродни долгосрочной аренде (на срок от 70 до 999 лет), арендодателем в данном случае является владелец земли, на которой расположен объект.

По истечении срока аренды владелец квартиры на основании leasehold (истоки которого — в прецедентном англо-саксонском праве и средневековых бенифициарных традициях), по сути, теряет права на нее. Это, конечно, экзотика, но в принципе в каждой стране есть свои особенности передачи прав собственности на недвижимость.

В Греции не всякую собственность можно передавать по наследству. В той же Чехии существует пять вариантов реализации прав собственности, один из которых предполагает коллегиальное принятие решения об отчуждении и т. д.

Агентура и процедура
Таким образом, заверения риэлторов о том, что оплата due diligences объекта включена в комиссионные, не стоит принимать за чистую монету. Лучше нанять независимого юриста, а прежде выяснить статус юриста-нерезидента в той или иной стране (округе, штате и т. д.).

В Великобритании, например, иностранец имеет право сопровождать сделку, проводить due diligences, однако местные органы власти на его запросы отвечать не обязаны, поскольку юрист-нерезидент не является поверенным — solicilor.

А значит при оформлении сделки в Англии юрист, скорее всего, предложит воспользоваться еще и услугами solicilor. Соответственно, проще и дешевле сразу прибегнуть к услугам местных юристов (не забыв собрать сведения о той или иной фирме в национальной юридической ассоциации).

В Турции, Болгарии, Испании и других странах, недвижимостью в которых особенно интересуются россияне и украинцы, уже возникла особая категория мошенников — специалистов по относительно честному отъему денег у богатых выходцев из Восточной Европы.

Украинские риэлторы называют этих авантюристов совковедами. Они хорошо говорят по-русски, представляются посредниками или поверенными продавцов и пытаются продать иностранцам объекты, находящиеся в залоге, а то и вовсе не принадлежащие предполагаемым продавцам.

Предпродажная юридическая и техническая экспертиза объекта занимает в среднем месяц-два. В ряде стран до начала due diligences покупателя просят внести задаток в размере 10% стоимости объекта. При этом заключается предварительный договор, где фиксируют намерения сторон о купле-продаже, обязательства и условия возврата задатка.

Его, как правило, перечисляют на счет юриста продавца или местного муниципального нотариуса. «На краже задатков чаще всего промышляют мошенники, — говорит Татьяна Лященко. — Особенно если их вносят наличными. Реже недобросовестные продавцы, посредники или юристы вступают в сговор с топ-менеджментом мелких местных банков, в которых транш покупателя теряется, и начинаются долгие судебные разбирательства».

Панацея проста: либо вообще не вносить задаток, либо открыть соответствующий депозит в крупном международном банке (предпочтительно в том, клиентом которого вы являетесь).

По результатам самой предпродажной экспертизы нужно получить внятные ответы на четыре принципиальных вопроса:

является ли продавец единоличным собственником объекта;
не находится ли объект в залоге;
может ли покупатель стать собственником объекта;
каковы риски потерять приобретенные права собственности.
Ответ на первый вопрос предполагает получение копий правоустанавливающих документов (сертификата, акта, титула и т. д.) на права собственности, содержащих имя собственника. Если их несколько, каждый должен дать письменное разрешение на продажу.

Интересы несовершеннолетних или недееспособных, упомянутых в сертификате, также должны быть учтены при продаже недвижимости. На второй вопрос обычно отвечают фискальные органы, муниципалитет, местное управление юстиции, телефонная компания и т. д.

На третий — национальное законодательство. На четвертый — все перечисленные источники вместе взятые. Если ответ на любой из четырех вопросов вызывает опасения, покупателю целесообразнее вернуть задаток. Соответствующее право имеет смысл предусмотреть в предпродажном договоре.

ВАШ КОММЕНТАРИЙ: