За последнее время у россиян Таиланд стал одним из популярных направлений при покупке недвижимости за рубежом. Однако законодательство запрещает иностранным гражданам иметь в собственности землю. Впрочем, давно существуют способы этот запрет обойти.
В Таиланде существует определенный статус земельных участков, определяющий право их продажи или передачи. Наиболее интересны те статусы, которые предоставляют максимальную свободу действий, поэтому при покупке дома или земли обязательно нужно обратить внимание на наличие одного из этих статусов: Чаннот ти дин (Channot ti din) или Нор Сор Сам Гор (Nor Sor 3 Gor).
Существует множество земельных документов, определенных формами Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor, которые сами по себе являются четкими в интерпретации земельного кодекса Таиланда, но менее точными с геодезической точки зрения. В остальном они абсолютно аналогичны Chanote, так как подразумевают проведение всех тех же типов сделок с земельными участками, включая продажу, аренду и залог. Границы рассматриваемого участка в системе Nor Sor 3 определяются по отношению к границам соседних земельных участков, поэтому данная система зачастую допускает небольшие неточности в реальных значениях длин и площадей.
Документы на право собственности на землю официально называются Nor Sor 4 Jor или Chanote, что более распространено, и выдаются земельным департаментом. Земельные участки, определенные и закрепленные в Chanote, имеют совершенно конкретные границы, так как данная кадастровая система подразумевает использование GPS (глобальной системы навигации и определения положения), национальной земельной сетки. Кроме того, она маркируется с помощью уникальных номерных знаков, закрепляемых в земле.
Два способа владения землей в Таиланде
Иностранец может владеть землей посредством документально оформленной долгосрочной аренды или основав компанию, которую он контролирует и на которую покупается земля. Других способов, когда иностранец полностью владеет землей, в Таиланде не существует. Оба метода полностью надежны, если они должным образом оформлены документально с помощью профессиональных юристов. И это очень важный момент, на который нужно обратить внимание.[71]
Долгосрочная аренда – это простой и надежный способ, который позволяет владеть землей (или землей с домом) в течение определенного количества времени, как правило, 30 лет, с правом продления аренды. Все это легко оформляется в любом местном нотариальном офисе. Многие предпочитают этот метод благодаря его простоте и в особенности потому, что он не требует создания компании.
Однако многие другие предпочитают все-таки открыть свою компанию, на которую и покупается земля. В этом случае иностранец может владеть только 49 % акций компании, но тайский земельный кодекс не запрещает ему полностью контролировать ее. Важно правильно оформить все документы, чтобы гарантировать себе право эффективно контролировать свою компанию, в которой большинство обычных акций принадлежит тайцам, и в то же время избегая возможных проблем в управлении.
Ввоз валюты
Для подтверждения ввоза валюты и ее легального происхождения необходимо следующее. В случае если иностранец лично привез валюту для продажи в сумме свыше $5 тыс., ему должна быть предоставлена уполномоченным банком форма F.T.3(B), подтверждающая факт продажи валюты. Если валюта для продажи была отправлена банковским переводом лицу, проживающему на территории Таиланда, в этом случае факт продажи подтверждает форма F.T(А).
Валютное регулирование в Таиланде осуществляется в соответствии с законом и контролируется Банком Таиланда. Если вы намереваетесь приобрести собственность в Таиланде и желаете оплатить ее в тайских батах, удостоверьтесь, что ваши капиталы надлежащим образом были переведены в иностранную валюту и уже впоследствии отконвертированы в тайские баты внутри страны. Это нужно для получения от тайского банка, который обслуживает счет, так называемого сертификата Thor Tor 3, подтверждающего произведенную транзакцию. Важность этого сертификата в том, что он является одним из документов, необходимых для легитимного вывоза ваших средств обратно за рубеж, если вы намерены продать свою недвижимость. Банки выдают означенные сертификаты, когда платеж превышает в эквиваленте $10 тыс. или 400 тыс. тайских бат. В назначении денежных перечислений в Таиланд, связанных с возможными инвестициями, следует сразу же писать «для инвестиций в Таиланд» или «для приобретения недвижимости (собственности) в Таиланде».
Вывоз инвестиционного капитала и возврат международных платежей, связанных с уплатой долга или возврата кредита в иностранной валюте, производятся тайскими банками без каких-либо осложнений при наличии соответствующих подтверждений. Одним из таких подтверждающих документов является сертификат Thor Tor 3, упомянутый выше, а кроме того, кредитный договор, если таковой имел место. Вывоз инвестиционного капитала без наличия подтверждающих на то документов, будет рассмотрен как полученный доход и может быть осуществлен только с уплатой соответствующих налогов.
Большинство агентств недвижимости и компаний-застройщиков в Таиланде предпочитает упрощать процедуру платежей, допуская оплату объектов недвижимости в иностранной валюте. В таких случаях платеж за приобретаемую собственность будет осуществлен напрямую на их оффшорные счета, и безусловное право собственности на недвижимость наступит сразу после поступления средств.
Налоги и сборы при покупке недвижимости
Налог на строения и землю взимается с собственников домов, сооружений, помещений и земельных участков, сдающих свою собственность в аренду или предлагающих ее для разного рода коммерческого использования. Ставка налога – 12,5 % от реальной или расчетной годовой суммы выручки от аренды данной собственности (годовая сумма выручки – это сумма, которую определенно может приносить данная собственность при сдаче в аренду на годичный период). Данные о платежах могут быть получены из договоров аренды, а если налоговый департамент усомнится в реальности предоставленных документов (в случае если сумма платежей будет очевидно занижена), то расчет налога может быть произведен экспертами департамента по методу аналогии.
В случае приобретения собственности по лизинговому контракту или договору долгосрочной аренды арендатор не становится объектом обложения этим налогом за исключением случаев, когда это предусматривается самим контрактом и соглашением с арендодателем.
Местный налог на развитие взимается с собственников земельных участков. Данный налог не платится, если собственность сдается в аренду или иным образом используется с извлечением дохода. Налоговые ставки различаются в зависимости от оценочной стоимости земли и определяются органом местного самоуправления. Обычно ставка налога очень низкая, в среднем она составляет несколько бат с 1 Rai. Земля, находящаяся под частными жилищами, не облагается данным налогом, но это исключение касается только определенных видов земельных участков, которым местной властью дано такое преимущество.
Налог на добавленную стоимость (V.A.T.) для частных налогоплательщиков составляет 3 %, ставка для юридических лиц – 7 %.
Для персонифицированной уплаты этого вида налога налогоплательщик должен быть зарегистрирован в налоговом департаменте и получить собственный НДС-идентификационный номер (V.A.T. identification number). Для компаний и частных предпринимателей обязательна регистрация в налоговом органе с получением ИНН «идентификационного номера налогоплательщика» (taxpayer identification number – TIN) или же ПИН для уплаты подоходного налога частными лицами (personal identification number – PIN).
Transfer fee (сбор за переход права собственности) – 2 % от заявленной или установленной земельным департаментом стоимости земельных участков (Land office Appraised Value). Сбор за регистрацию договоров аренды составляет 1 % от суммы договора.
Stamp Duty (гербовый сбор) – 0,5 % от регистрируемой стоимости земли (действуют те же правила, что и в случае, указанном выше) в момент перехода права собственности в том случае, если данный объект в последний раз был перепродаваем более чем 5 лет назад.
Withholding tax (налог с оборота) – 1 %, взимается с регистрируемой стоимости участка (для юридических лиц).
Special business tax (предпринимательский налог) – 3,3 %, взимается с оценочной стоимости недвижимой собственности при переходе права собственности в случае, если данный объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.
Плательщиками вышеуказанных налогов являются как частные лица, так и все виды резидентных компаний, владеющих собственностью на территории Таиланда. Налоговая база определяется с цен, фиксированных земельным департаментом на данный момент на конкретный вид земли. Реальные цены могут быть значительно выше регистрируемых. Отражение в бухгалтерской отчетности, с другой стороны, может быть сделано двумя путями: либо по цене земельного департамента, либо же по актуальной цене, если собственник желает отразить в балансе все проведенные расчеты. Данные отчеты подготавливаются внешними аудиторами на основании предоставленных компанией документов.
Сборы и налоги земельного департамента обычно платятся поровну покупателем и продавцом, хотя этот вопрос внутренних переговоров сторон, и иногда случается, что все 100 % сборов платит та или иная сторона по договоренности.
И последнее. Владение недвижимостью не обеспечивает автоматического получения вида на жительство или даже визы. Между Россией и Таиландом заключено двустороннее соглашение, устанавливающее безвизовое пребывание для граждан обеих стран сроком до 30 дней. При этом у россиян нет оснований на продление безвизового пребывания в Таиланде с 30 до 60 дней. 13 августа 2014 года правительство Таиланда ужесточило иммиграционную политику, запретив продлевать срок безвизового пребывания простым выездом из страны, чем раньше активно пользовались многие россияне.
С 29 августа 2014 года Таиланд разрешил гражданам 48 стран и резидентам Гонконга, которые месяц прожили в стране без виз, продлевать срок безвизового режима еще на 30 дней. Для этого им необходимо обратиться в иммиграционную службу Таиланда. В список стран, граждане которых смогут находиться в стране 60 дней, в частности, входят США, Австралия и ЮАР. Россия в этот перечень не входит.
Сейчас власти Таиланда обсуждают введение специальных виз для владельцев недвижимости. Если таковые появятся, то собственники квартир не будут испытывать проблем с въездом на территорию страны. Пока же они могут находиться в стране по 30 дней в каждой половине календарного года.
