Переуступка квартиры в новостройке, то есть сделка купли-продажи апартаментов до завершения возведения здания, называется цессией. Лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, — это цессионер. Он передает покупателю право на получение квартиры в новостройке (буквально — продает жилплощадь) по более высокой стоимости, чем сам приобрел ее ранее. Покупатель должен понимать, что при покупке апартаменты по переуступке на него переходит как право участника строительства, так и все риски, связанные с задержкой сдачи объекта в эксплуатацию.
Покупка квартиры по переуступке: плюсы и минусы
Стоит знать: около трети квартир на первичном рынке сосредоточено в руках «временных» инвесторов. Это своего рода спекулянты — они вкладывают деньги в новострой с целью позже перепродать апартаменты по более высокой стоимости. Сегодня цены на жилье немного упали, поэтому инвесторы, чтобы снять хоть какой-то «навар», не ждут завершения строительства, а переуступают жилплощадь еще на стадии возведения здания.
Преимущества переуступки прав на квартиру
Вы получаете жилье раньше, чем если бы вкладывали деньги в дом на стадии «котлована».
Есть возможность приобрести квартиру дешевле, чем у застройщика (торг уместен).
Чаще всего апартаменты переуступают в практически готовом доме, поэтому велика вероятность, что жилой комплекс все-таки сдадут в эксплуатацию (и в кратчайшие сроки).
Недостатки переуступки квартиры
Есть риск, что вы получите квартиру в «замороженной» новостройке.
Переуступщик может переложить на вас оплату штрафных санкций за переоформление договора инвестирования (обычно это 1-3% от суммы инвестиций).
Необходимо внести сразу всю сумму за апартаменты. Рассрочку до завершения строительства оформить не получится.
Риски переуступки квартиры в новостройке
В каких случаях эксперты советуют отказаться от заключения сделки?
Когда вам предлагают жилплощадь по инвестиционному договору с застройщиком. Заключение такого договора было действительным до января 2006 года, позже документ запретили.
Если апартаменты продают через целевые облигации, квартира резервируется только в случае, когда сразу выкуплен весь пакет облигаций. Иначе вы приобретаете абстрактные метры. Жилье окажется больше? Доплатите по более высокой стоимости. Меньше? Вам вернут разницу по номинальной цене облигаций.
Если переуступка квартиры осуществляется не впервые, не стоит рисковать. Возможно, ранее договор был составлен с нарушениями.
Оптимальный вариант покупки квартиры по переуступке, если цессионер сотрудничает с застройщиком, действующим через ФФС (фонд финансирования строительства). Деятельность ФФС лицензирует Госфинуслуг — государство проверяет наличие всех документов на строительство, а деньги инвесторов могут направляться только на стройку.
Советы, как обезопасить себя от рисков процедуры
Взгляните на все со стороны инвестора: убедитесь, что строительство идет по графику, без задержек, нет пикетов, застройщик выполняет все обязательства.
В договоре должна быть разрешена переуступка квартиры третьей стороне.
Проверьте, есть ли у строительной компании разрешительные документы и не подан ли иск на решение о землеотводе.
Если в договоре между инвестором и застройщиком предусмотрен штраф за переуступку жилья, настаивайте на внесении в договор пункта об оплате этого штрафа цессионером.
Обязательно дайте изучить договор переуступки квартиры юристу.
Договор переуступки квартиры: все, что нужно знать
Чаще всего, планируя купить апартаменты путем переуступки права требования, покупатели сталкиваются с переоформлением договора с ФФС. Как осуществляется процедура и какие есть нюансы? Эксперты отмечают, что все зависит от норм, прописанных в документе.
Поэтому о ваших действиях — ниже.
Самостоятельно ознакомьтесь со всеми бумагами, предоставленными инвестором. Задавайте вопросы. Если что-то не ясно, вполне нормально обратиться за ответами к представителю застройщика.
Узнайте, не требуется ли согласование переуступки прав на квартиру со строительной компанией. Обычно этот пункт указывается в договоре. В ином случае при оформлении правоустанавливающих документов может возникнуть неразбериха, и будет непросто доказать, что вы являетесь законным собственником. Поэтому в любом случае лучше всего в письменном виде уведомить застройщика о переуступке.
Заверьте договор переуступки квартиры нотариально. Нотариус проверит, действительно ли человек, с которым вы оформляете сделку, имеет право на жилплощадь, и не находятся ли имущественные права на апартаменты в залоге у банка, кредитовавшего инвестора.
Помните: налог при продаже недвижимости оплачивает цессионер, а не покупатель, как думают некоторые.
Снизить риск к минимуму можно, если третьей стороной в договоре выступит застройщик. Так вы полностью исключите вероятность получить имущество, находящееся в залоге. Также строительная компания гарантирует, что права требования до вас никому не передавались.
Обычно продавец старается переложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки. На самом деле вы не обязаны все оплачивать сами. Договоритесь разделить расходы поровну.
И не забудьте: пока вам на руки не выдадут правоустанавливающие документы на квартиру, зарегистрированные согласно действующему законодательству, есть риск так и не получить апартаменты. Например, если инвестор нарушил условия договора с застройщиком. Или в случае, если строительная компания решила продать одну и ту же жилплощадь сразу нескольким людям. Но это уже другая тема: как правильно выбрать застройщика, которому не страшно доверить свои деньги.
