Новые проекты
По словам экспертов, с начала года количество новых объектов жилой недвижимости, которые начали строить в столице, существенно выросло.
«Похоже, что девелоперы, как в старые добрые времена, решили выполнить пятилетку за три года. Количество новых проектов, появившихся на рынке за 3 квартала, превысило самые смелые прогнозы. И ведь это еще не конец года! Снижение объемов продаж, наблюдавшееся весной и летом 2016 года, не испугало игроков рынка, которые уверенно стартуют на новых масштабных площадках», – говорит Ярослава Чапко, директор компании City Development Solutions.
По данным ИАП «Столичная недвижимость» с начала года в Киеве продажи стартовали в 41 новом жилом комплексе: эконом-класс – 14, комфорт – 13, бизнес – 9, премиум – 5.
Больше всего объектов строят в Соломенском районе (8 новостроек), Дарницком и Печерском (по 7 объектов), Днепровском и Шевченковском (по 5). В Голосеевском начали продажи в 4-х объектах, Подольском – в 3-х, Оболонском и Святошинском – по 1.
Спрос – всему голова
Главная причина, почему количество новых объектов выросло, по мнению специалистов, – это рост спроса на квадратные метры в новостройках.
«В условиях девальвации национальной валюты, роста инфляции, отсутствия действенных альтернативных инвестиционных возможностей и недоверия населения к банковской системе недвижимость становится востребованным инструментом сохранения сбережений», – говорит Константин Олейник, заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG.
По словам Евгения Безвушко, директора инвестиционного департамента компании NAI Ukraine, на рост спроса застройщики отреагировали следующими действиями: возобновили строительство и продажи на объектах, которые пребывали в «проблемном» состоянии на протяжении нескольких лет; запустили новые очереди на успешно реализуемых объектах; запустили реализацию новых проектов; начали «осваивать» новые форматы жилья (в т.ч. так называемые «смарт-квартиры», адаптация под жилые площади объектов и площадок промышленного назначения).
В итоге, и проектировать стали больше жилья.
«Отложенный спрос на жилье стал платежеспособным. Покупатели готовы инвестировать в интересные проекты. Поэтому застройщики стали активнее заказывать проектирование новых объектов. В первую очередь, это новостройки эконом- и комфорт-класса», – говорит Анна Искиэрдо, директор проектной компании «Аимм-Групп».
Какие квартиры строят
В структуре предложения новых проектов, открывших продажи летом-осенью 2016 года, по данным экспертов, однокомнатные квартиры и студио занимают более 56%.
А вот уже в тех проектах, которые открыли продажи позже – в третьем квартале текущего года, по данным компании City Development Solutions, девелоперы изменили соотношение 1-2-3-х комнатных квартир в сторону роста удельного веса 2-х и 3-х комнатных, отвечая на увеличившийся спрос на жилье с повышенной функциональностью. Эта тенденция прослеживается как в планировках (кухня-гостиная стала стандартным решением для квартир, позволяя выделить дополнительную спальню), так и в площадях квартир, которые продолжают оптимизировать.
Средняя площадь квартир незначительно снизилась, в основном за счет бюджетных проектов, предлагающих квартиры-студио площадью от 22 квадратных метров. Рост 3-комнатных и многокомнатных квартир также обусловлен максимизацией эффективности проектов, когда осваиваются технические этажи зданий путем создания 2-х уровневых квартир
«Спрос на более доступное жилье растет – и это устойчивый тренд этого года. Столичные девелоперы отреагировали моментально и массово стали «нарезать» малогабаритные «смарт-квартиры», делая акцент для покупателя не только на возможности приобретения собственного угла «за недорого», но и на оптимизации будущих расходов на ремонт и коммунальные платежи», – говорит Наталия Комолова, директор по маркетингу City Development Solutions.
Цены
Рост предложения существенно не повлиял на среднюю цену квадратного метра. Так если в январе 2016 года, по данным ИАП «Столичная недвижимость», средняя стоимость на рынке составляла 23 тыс. 102 грн. за кв. м, то в октябре – 23 тыс. 143 грн.
В то же время, если квадратные метры в квартирах эконом-класса за 10 месяцев текущего года подешевели в среднем с 17 тыс. 270 до 16 тыс. 511 грн., то жилье бизнес-класса подорожало с 26 тыс. 978 до 27 тыс. 751 грн., а премиум-класса еще более существенно – с 40 тыс. 485 до 44 тыс. 60 грн. за кв. м. Это обуславливается девальвацией гривны по отношению к доллару и евро, ведь в более дорогих сегментах жилья импортная составляющая в тех же строительных и отделочных материалах больше, что влияет на себестоимость строительства.
При этом застройщики пытаются привлечь покупателя существенными скидками и особыми условиями покупки квартиры.
Так, для покупателей, готовых сделать 100% оплату квартиры, обещают скидку иногда даже до 25%. Также все больше застройщиков, понимая, то на ипотеку покупателям рассчитывать в нынешних условиях не приходиться, предлагают свои программы рассрочки на выгодных условиях. При этом средний срок рассрочки от застройщиков постепенно увеличивается.
10 тысяч долларов за квартиру?
Эксперты прогнозируют дальнейшее развитие рынка: количество новых объектов будет расти.
«Динамика активного выведения на рынок новых проектов в ближайшие месяцы сохранится. Однако мы ожидаем, что начиная со второго-третьего кварталов 2017 года количество новых проектов сократится, что вызвано нехваткой в городе участков с правильным целевым назначением, а также продолжительной и сложной процедурой смены целевого назначения участков путем разработки и внесения изменений в детальные планы территорий», – считает Евгений Безвушко.
При этом, по мнению специалистов, конкуренция спровоцирует изменения, возможно, даже довольно радикальные. От которых должны выиграть покупатели. «Скорее всего, в ближайшем будущем рынок ожидают масштабные ценовые войны девелоперов, которые массово рекламируют свои объекты с помощью скидок и акций», – говорит Чапко. По ее словам, возможно, появятся квартиры и по 10 тыс. долларов.
«В краткосрочной перспективе (конец текущего – начало следующего года) существенных изменений на рынке жилой недвижимости Киева не предвидится, а ценовые изменения будут прямо пропорционально связаны с курсовыми колебаниями гривны. Застройщики будут стремиться удерживать цены и, при каждой возможности, постепенно повышать стоимость квартир с целью увеличения доходности», – делится прогнозами Константин Олейник.
По его словам, в средне- и долгосрочной перспективе стоит ожидать возвращение тренда постепенного роста стоимости жилья, однако скорость его наступления будет напрямую зависеть от роста доходов населения, стабилизации экономической ситуации, твердости национальной валюты, развития инструментов финансирования и др.
