На рынке украинской жилой недвижимости тренд «будет только дорожать» в 2008 году сменился на прямо противоположный. С тех пор цены действительно ползут вниз. Сейчас все больше людей начинают говорить: «Будет только дешеветь!».
Некоторые ожидают падения цен до уровня конца 90-х, когда гостинку в столице можно было купить за 7-8 тысяч долларов. А тут еще и Нацбанк начал пугать пузырем на рынке недвижимости. Так что же происходит с ценами на квадратные метры и какой тренд будет в ближайшие годы?
Нацбанк предупреждает
Банковский кризис, который разразился в Украине в 2014 году, не закончился до сих пор. НБУ сообщил: очередной банк признан неплатежеспособным. Неудивительно, что в такой ситуации украинцы перестали доверять свои кровные финучреждениям. Многие начали вкладывать деньги в недвижимость, которая из-за девальвации национальной валюты стала намного дешевле в долларовом эквиваленте.
Спрос породил предложение. В столице, несмотря на экономический кризис, как грибы после дождя начали появляться новостройки. Застройщики уже сами окрестили период в последние три года строительным бумом. И говорят, что в столице в 2016 году было сдано около 1,3 млн квадратных метров жилья, а в этом году, по прогнозам, будет минимум 2-2,5 миллиона «квадратов».
Казалось бы, прекрасно. Население несет деньги в строительные компании, те закупают материалы и создают рабочие места, в общем, поднимают экономику. Но этот факт почему-то пугает Нацбанк.
«На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение, однако спрос ограничен и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет. Это формирует избыточное предложение, которое постепенно накапливается. Объемы кредитования слишком малы, чтобы стимулировать спрос и влиять на цены», — говорится в отчете Нацбанка.
По данным НБУ, предложение жилья растет в столице и большинстве регионов. Так, в 2016 году в Киеве построено рекордное количество квартир с начала 2000-х — 20,3 тыс. В первом квартале 2017 года сдано вдвое больше квартир по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.
«Данные электронных деклараций лиц, уполномоченных на выполнение функций государства и местного самоуправления, также указывают на то, что квартиры в значительных количествах покупают как инвестиционный инструмент», — констатируется в отчете.
Однако такие сделки, а также покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия путем продажи одной квартиры и покупки другой, не способны самостоятельно обеспечить рост спроса на жилье и развитие жилищного строительства.
В общем, если перевести на понятный язык сообщение Нацбанка, то получается, что те, кто купит новую квартиру сейчас, не сможет ее продать потом. А со временем люди перестанут покупать новое жилье и застройщики разорятся. Но так ли откровенен Нацбанк? Как вы понимаете, НБУ заинтересован, чтобы люди несли деньги в банки, а не вкладывали в новое жилье, ведь таким образом они лишают заработка финучреждения, которые могли бы кредитовать застройщиков под высокие проценты. Поэтому мы решили сами взвесить все факторы.
1. Факторы падения цен
Как ни прискорбно это говорить, но население Украины сокращается. Если в середине 90-х говорили про 52 миллиона человек, то сегодня никто точно не скажет, сколько людей живет в нашей стране.
Кроме естественных причин сокращения населения есть еще и фактор эмиграции. Из-за экономических проблем из Украины, по разным оценкам, выехало около 5 миллионов человек. И это люди трудоспособного возраста, которые как раз и принимают решения о покупке жилья.
Ну и, наконец, в чем прав НБУ, так это в том, что жилья строится больше, чем продается. Зайдите на сайт любой строительной компании, и вы увидите, что квартиры есть на любой вкус — от панелек экономкласса до роскошных пентхаусов, которые не могут продать по 5-7 лет из-за их высокой стоимости.
Как говорят эксперты, по статистике, в столице в 2016 году введено в эксплуатацию 20 тыс. 300 квартир, при этом за год состоялось 5200 сделок. Таким образом, только в 2016 году непроданными оказались более 15 тыс. квартир. В такой ситуации застройщики должны были бы устраивать распродажи чуть ли не по бросовым ценам, но этого не происходит.
2. Факторы роста
В свою очередь все опрошенные нами эксперты говорят, что продавать жилье дешевле уровня себестоимости никто не будет. Особенно это касается жилья так называемого экономкласса. Если на квартиры высокой и средней ценовой категории застройщики постоянно устраивают акции и распродажи со скидками в 15-25%, то на дешевом жилье скидка составляет не более 3-5%. Объясняют это тем, что цены на стройматериалы растут, зарплату строителям нужно повышать, и все это влияет на конечную стоимость сдаваемых в эксплуатацию домов.
— Летом 2015 года мы устраивали распродажи трехкомнатных квартир в среднем по 10 тысяч гривен за квадратный метр с отделкой, — рассказали нам в офисе одного из крупных застройщиков. — Сейчас эти дома, кстати, как раз сдаются в эксплуатацию. Так вот сегодня минимальные цены — от 13,5-14 тысяч гривен, при этом дома сдаются без отделки. Застройщик экономит на чем может, но сделать квартиры дешевле не получается.
Второй важный момент — несмотря на падение численности населения, количество жителей городов растет. Общемировая тенденция увеличения городского населения характерна и для Украины.
Согласно прогнозам, население Киева за ближайшие 8 лет может вырасти на четверть — с нынешних четырех до пяти миллионов человек. А вместе с пригородами, которые образуют киевскую агломерацию, численность населения вырастет по меньшей мере до 7,5 млн человек. И всем этим людям нужно будет где-то жить. Даже если представить, что этот дополнительный один миллион человек живут в семьях по 3 человека, то это как минимум еще необходимые 330 тысяч квартир, которые понадобятся в ближайшие 8 лет.
Ну и, наконец, старение уже существующего жилого фонда тоже будет подогревать спрос на новостройки. Ведь кроме изношенных коммуникаций старые дома еще имеют и низкую энергоэффективность. Жильцы квартир в таких домах не могут установить приборы учета тепла и вынуждены переплачивать за отопление в зимний период. Новостройки же сейчас сдаются с индивидуальными тепловыми счетчиками, да еще и утеплены лучше. В общем, такое жилье выглядит привлекательнее с точки зрения жильцов, поэтому и спрос на него будет расти.
Также большие надежды как застройщики, так и риелторы возлагают на открытие рынка земли и запуск ипотечного кредитования. Оба эти фактора могут привлечь дополнительные средства на рынок недвижимости, а значит, и повысить цены.
В сухом остатке
Так что же будет с ценами на квартиры? Все без исключения участники рынка недвижимости сходятся в одном: стремительного роста или падения в данной ситуации ждать не стоит. Но изменения цен в разных типах новостроек происходить будут. По мере роста цен на стройматериалы и рабочую силу понемногу будут повышаться цены в самом бюджетном сегменте первичного жилья. В то же время застройщики, которые предлагают дорогие проекты, будут устраивать акции и делать скидки, привлекая потенциальных покупателей. В этом сегменте есть предпосылки для снижения цен, потому что там заложена солидная маржа.
Что касается вторичного рынка, то падение здесь продолжится. В среднем цены снижаются на 0,5% в месяц. Риелторы говорят, что больше шансов продать квартиру с ремонтом, потому как покупатель сейчас чаще ищет жилье на вторичном рынке для срочного решения своих жилищных вопросов. Поэтому ему нужно въехать как можно быстрее. И до того, как у людей начнут расти реальные доходы, ситуация вряд ли изменится. Все опрошенные нами специалисты заявили, что не ожидают в ближайшие полгода существенного изменения конъюнктуры рынка вторичной недвижимости.
