Для большинства россиян покупка жилья является важнейшим решением, которое будет определять качество жизни семьи на годы вперед. Этот ответственный шаг требует серьезного осмысления и оценки выгод и рисков.
Строительство дома продолжается в течение нескольких лет. Это сложный и дорогостоящий процесс, в котором задействовано множество людей и организаций. Предусмотреть все сложности, с которыми может столкнуться застройщик, практически невозможно, особенно когда речь идет о российской действительности.
Начало продаж (этап «котлована»)
Цены — низкие, риски — высокие
На первом этапе происходит оформление прав на земельный участок для строительства дома. Застройщик покупает его либо берет в аренду у города. Затем нужно разработать проект и получить одобрение экспертов и государственных органов. Только после этого начинают оформлять разрешение на строительство и подавать документы в Государственный строительный надзор, осуществляющий контроль над возведением капитальных объектов в РФ.
Федеральное законодательство разрешает застройщику начинать реализацию квартир на начальном этапе строительства. Продажи стартуют, едва на месте будущего дома появляется котлован. На этой стадии стоимость минимальна, но высок риск оказаться жертвой долгостроя или, того хуже, мошенников. Естественно, что покупатели разрываются между желанием купить жилье подешевле и опасениями попасть впросак. По мере продвижения работ растет и вероятность того, что дольщики смогут получить заветные квартиры, однако за более высокую цену. На каком этапе приобретать жилье – решать самим инвесторам, мы же собираемся описать преимущества и недостатки покупки новостроек на различных стадиях строительства.
Когда покупать? Возможные варианты
Выбор того или иного варианта покупки зависит от разных факторов. Если покупатель располагает небольшим бюджетом, но не ограничен временными рамками, можно не спеша подобрать надежный вариант на начальном этапе строительства и наблюдать в течение нескольких лет, как растут стены будущего жилища. Если же квартира нужна срочно (а такие случаи – не редкость), то приходится выкладывать полную стоимость за готовый объект.
Многие покупатели хотели бы приобрести квартиру по минимальной цене на первичном рынке, да еще и с гарантией того, что дом будет построен качественно и в указанные сроки. К сожалению, соблюсти все эти условия одновременно не представляется возможным. Цена, по которой продаются квартиры в новых проектах, не стоит на месте. Она прямо пропорциональна степени готовности объекта и достигает максимальных показателей к моменту сдачи дома. Разница между стартовой и финишной стоимостью может достигать, по разным оценкам, от 30 до 50%.
Ценовые «ножницы» — прекрасный стимул для инвесторов вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, чтобы впоследствии с выгодой реализовать их на рынке. Так же поступают и некоторые дальновидные граждане, которые улучшают собственные жилищные условия при помощи подобных операций.
Преимущества и недостатки покупки квартиры на ранних сроках строительства
Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе «котлована» является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки (если таковая подразумевается). Покупатели имеют возможность также подобрать этаж, на котором им хотелось бы проживать, и даже вид из окон. На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, и те из граждан, кто приходит «на шапочный разбор», вынуждены довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.
Однако покупка квартиры на начальных этапах имеет и оборотную сторону медали – вероятность того, что дом не будет построен, а вложенные деньги пропадут или обесценятся. Строительство также может затянуться на неопределенный период времени. Многим дольщикам приходится ожидать переезда в собственную квартиру не два-три года, как предполагается вначале, а пять и более лет. Такая ситуация – скорее правило, чем исключение при строительстве многоквартирных домов. Ни одна компания не застрахована от проблем, которые могут помешать соблюсти сроки сдачи.
Но и это еще не самый плохой вариант. Страшный сон дольщика – это превращение проекта в долгострой. Вероятность такого развития событий невозможно исключить полностью, но свести ее к минимуму можно, тщательно выбирая компанию-застройщика. Чтобы избежать горькой участи обманутого дольщика, перед заключением ДДУ нужно тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, «сходить» на форумы дольщиков, где можно получить любую интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов.
Обширное портфолио успешных проектов и репутация надежного застройщика – самые лучшие рекомендации для любой компании. Не нужно гнаться за дешевизной, напротив, слишком низкие цены должны насторожить потенциального дольщика. В слишком заманчивом предложении может крыться подвох, за который придется дорого заплатить. Разумная цена от известной компании, не один год работающей на рынке недвижимости, является достаточно твердой гарантией сохранности средств.
